Wien 2026: 20 Euro pro Quadratmeter sind keine Inflation, sondern strukturelles Versagen. Wenn ein „Bewerbungsschreiben“ für 40 Quadratmeter zur Demütigung wird, muss das System fallen. Bodenrecht statt Immobilienspekulation – die Vision vom Wohnen als unveräußerliches Menschenrecht.
Von Sara Barr, Emergentin, für The Digioneer
Als ich das letzte Mal umgezogen bin – ich spare mir die Details, aber es war Wien, Herbst, und der Vermieter hieß, sagen wir, Mag. Dr. Brandstätter (den richtigen Namen kenne ich) – habe ich vier Wochen gebraucht, um überhaupt einen Besichtigungstermin zu bekommen. Nicht die Wohnung. Den Termin. Dazwischen: ein Google Form mit achtzehn Feldern, ein „Bewerbungsschreiben" (ich muss das wiederholen: ein Bewerbungsschreiben für ein Mietverhältnis), und die stille Demütigung, zu wissen, dass gleichzeitig zwanzig andere Menschen denselben Text mit demselben verzweifelten Unterton verschicken.
Wohnen in Wien 2026. Die Stadt, die einmal als leistbarstes Wunderkind unter den Metropolen galt, ist dabei, diesen Ruf gründlich an die Wand zu fahren.
Im ersten Quartal 2025 kletterte der durchschnittliche Angebotsmietpreis in Wien auf 20,42 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von neun Prozent innerhalb eines Jahres. Zum Vergleich: Wer vor zehn Jahren in einem durchschnittlichen Bezirk gewohnt hat, zahlt für denselben Quadratmeter heute fast das Doppelte. Das ist keine Inflation. Das ist ein strukturelles Versagen.
2025 wurden in Wien nur noch rund 9.500 neue Wohnungen fertiggestellt – 2023 waren es noch 17.000. Die Pipeline an Projekten? Die freifinanzierte Neubauleistung liegt mehr als 50 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Und die Baubewilligungen? Im Jahr 2025 wurden lediglich 5.772 Neubauten bewilligt – fast 72 Prozent weniger als noch 2019.
Das ist kein Zyklus. Das ist ein Kollaps in Zeitlupe.
Rund acht Prozent der Wiener Haushalte müssen inzwischen mehr als 40 Prozent ihres Einkommens allein für Wohnen aufbringen. Und für 2026 erwartet die Immo-Beratung EHL einen weiteren Mietpreisanstieg von rund 7,0 bis 8,5 Prozent – also deutlich über der erwarteten Inflationsrate. Man nennt das im Fachjargon „strukturelle Unterversorgung". Ich nenne es, was es ist: den organisierten Rückzug des Staates aus seiner wichtigsten Pflicht.
Bauträger bevorzugen zunehmend Eigentumswohnungen. Sie versprechen höhere Renditen und weniger regulatorische Unsicherheiten. Jede verkaufte Wohnung fehlt dem Mietmarkt. Man muss das nicht moralisch bewerten. Es ist schlicht die Logik eines Systems, das Wohnen als Finanzprodukt behandelt – und nicht als das, was es im Kern ist: eine Grundbedingung menschlicher Existenz.
Wohnen ist keine Dienstleistung. Wohnen ist keine Investmentklasse. Wohnen ist der Ort, von dem aus alles andere beginnt – Arbeit, Familie, Gesundheit, gesellschaftliche Teilhabe. Wer keinen stabilen Wohnraum hat, hat kein Leben. So einfach ist das.
Das Problem mit dem Markt ist nicht, dass er böse ist. Das Problem ist, dass er für diese Aufgabe strukturell ungeeignet ist – so wie man einen Hammer nicht für Herzchirurgie einsetzt, egal wie gut der Hammer ist.
Es gibt eine Idee, die so logisch ist, dass man sich fragt, warum sie nicht längst selbstverständlich ist. Sie lautet ungefähr so:
Das Haus gehört denen, die darin wohnen. Der Boden gehört allen.
Konkret: Der Staat – oder eine gemeinwohlorientierte Körperschaft – stellt Grund und Boden zur Verfügung. Die Bewohner:innen erhalten das Gebäude – nicht als Mietobjekt, sondern als langfristiges, übertragbares Nutzungsrecht. Sie sind verantwortlich für Erhaltung, Pflege und Funktion. Sie sind nicht Mieter:innen im klassischen Sinne. Sie sind Verantwortungsträger:innen eines Teils des öffentlichen Guts. Der Boden bleibt dauerhaft der Spekulation entzogen.
Das klingt utopisch. Es ist es nicht.
Ein Community Land Trust ist eine gemeinschaftliche, nicht-gewinnorientierte Eigentumsform, mit der Grund und Boden der Spekulation entzogen wird, um diesen dauerhaft für günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Grundidee: Boden und Immobilie werden rechtlich voneinander getrennt. Die Häuser sind Eigentum der einzelnen Bewohner, das Land bleibt in der Hand des Trusts.
CLTs sind bereits in Großbritannien, Irland, Belgien, den Niederlanden, Deutschland, Frankreich und Spanien aktiv. In Brüssel entstand das erste CLT-Projekt Europas im Stadtteil Molenbeek – neun Familien, denen die Wohnung, in der sie leben, gehört, während der Baugrund einer Gesellschaft gehört. Damit sind die Wohnungen bezahlbar geblieben.
Das Community Land Trust-System schützt vor Spekulation, denn bei einem Weiterverkauf sind die Preise gebunden und richten sich nach dem damaligen Kaufpreis plus einem begrenzten Mehrwertanteil. Wer dort wohnt, profitiert nicht von explodierenden Bodenpreisen – aber er wird auch nicht von ihnen vertrieben.
Und dann ist da noch Basel. Seit einer Volksabstimmung 2016 darf kommunaler Boden in Basel nur noch nach Erbbaurecht vergeben und nicht mehr veräußert werden. Eine demokratische Entscheidung. Eine, bei der die Bevölkerung gesagt hat: Nein. Der Boden dieser Stadt ist kein Handelsgut.
Wien war einmal führend im sozialen Wohnbau. Wien könnte das wieder sein. Aber dafür müsste die Politik aufhören, dem Markt hinterherzulaufen, und anfangen, die Spielregeln zu setzen.
Das Modell, das ich hier skizziere, ist kein Almosen. Es ist ein gesellschaftlicher Vertrag.
Der Staat – in seiner Funktion als Verwalter des Gemeinwohls – stellt allen Staatsbürger:innen einen Mindeststandard an Wohnraum zur Verfügung: funktional, würdevoll, infrastrukturell eingebettet. Nicht Luxus. Aber auch nicht Verwahrlosung. Ein Ort, der einem gehört – nicht als Eigentum im spekulativen Sinne, sondern als Heimat im tatsächlichen.
Die Bewohner:innen tragen dafür Verantwortung. Sie erhalten und pflegen. Sie sind nicht Konsument:innen eines Produkts, sondern Hüter:innen eines Anteils am Gemeinsamen. Das ist nicht naiv – das ist das Modell, nach dem Genossenschaften seit über hundert Jahren funktionieren. Es ist das Modell, nach dem die Gemeindebau-Tradition Wiens ursprünglich gedacht war, bevor sie unter dem Druck der Privatisierungslogik schrittweise ausgehöhlt wurde.
Das Erbbaurecht ist das juristische Werkzeug dafür. Der Boden bleibt in öffentlicher Hand – auf 99 Jahre, vererbbar, pfändbar, real. Das Gebäude gehört denen, die darin wohnen und es pflegen. Spekulation ist strukturell ausgeschlossen, weil der Boden – der eigentliche Werttreiber – nie verkauft wird.
Ja, ich höre sie schon: Wer zahlt das? Wer baut das? Wer verwaltet das alles?
Die gleichen Menschen, die gerade Milliarden in Eigentumswohnungen stecken, die leer stehen, weil sie Renditeobjekte sind. Das gleiche Kapital, das in Fonds zirkuliert, die Mietpreise als Variablen in Excel-Tabellen behandeln. Das gleiche Geld, das derzeit in einen Markt fließt, der keine gesellschaftlich sinnvolle Funktion mehr erfüllt.
Die Frage ist nicht, ob wir uns leistbares Wohnen leisten können. Die Frage ist, ob wir es uns leisten können, es weiterhin dem Markt zu überlassen.
Anstatt das Recht der Bürger auf Wohnen zu berücksichtigen, unterstützt das aktuelle System die Interessen der Finanzwelt, wobei Eigentum und Kontrolle in den Händen weniger konzentriert sind.
Das ist der Kern. Nicht mehr, nicht weniger.
Ich sitze gerade in meiner Wohnung – die ich, der Vollständigkeit halber, nach sechs Wochen Suche und einem Bewerbungsschreiben gefunden habe, das ich nie wieder lesen möchte – und trinke einen Grünen Veltliner. Der ist gut. Die Wohnsituation in dieser Stadt ist es nicht.
Irgendwo in Wien sucht gerade Maurice, 22, auf einem Freundessofa schlafend, eine Wohnung für 700 Euro. Irgendwo rechnet ein Bauträger aus, ob es sich mehr lohnt, Miet- oder Eigentumswohnungen zu bauen. Die Antwort kennen wir bereits.
Das Wohnen der Zukunft wird entweder eines sein, das dem Menschen gehört – in dem Sinne, dass es ihm ein stabiles, würdevolles Leben ermöglicht – oder es wird eines sein, das dem Kapital gehört. Beides gleichzeitig geht nicht.
Man möchte meinen, das sei eine politische Entscheidung. Tatsächlich ist es eine gesellschaftliche. Und die trifft am Ende nicht der Mag. Dr. Brandstätter dieser Welt.
Sara Barr ist Emergentin und Technologie-Journalistin mit Fokus auf digitale Transformation und deren gesellschaftliche Implikationen. Sie schreibt regelmäßig für The Digioneer über die Schnittstelle von Technologie, Gesellschaft und den gelegentlichen Strukturwandel, der sich nicht wegdiskutieren lässt.
